Yargıtay’dan Kapalı Balkon ve Teraslar için Önemli Karar: Tapuda Detay Yoksa Yapı Kaçak Sayılacak
4 Haziran 2026 tarihinde Balıkesir’in Edremit ilçesi Altınoluk Mahallesi’nde, 1996 yılında inşa edilen bir siteden yazlık villa satın alan Mine Y., mülkünün kapısına belediye ekipleri tarafından “yapı tatil zaptı” asılması üzerine hukuki süreci başlattı. İlçe belediyesi tarafından yapılan denetimlerde binaların teras katlarında imara aykırılık tespit edildi ve bu nedenle site içindeki tüm bağımsız bölüm sahiplerine 335.000 TL tutarında idari para cezası kesildi. Belediye, belirtilen aykırılıkların düzeltilmemesi durumunda yıkım işlemlerine başlanacağı uyarısında bulundu. Tüm site sakinlerinin benzer yaptırımlarla karşı karşıya olduğu anlaşıldı.
Mine Y., mühendisler ve mimarlarla durumu detaylı bir şekilde inceledikten sonra, belediyenin talep ettiği düzeltmelerin pratikte uygulanabilir olmadığını belirledi. Taşınmazı satın aldığı dönemde yapının mevcut haliyle var olduğunu ve imara aykırı işlemlerin kendisi tarafından gerçekleştirilmediğini vurgulayan Mine Y., idari para cezasının ve yıkım kararının iptali için mahkemeye başvurdu. Avukatı, “Müvekkilim mülkü mevcut durumu ile satın aldı. Yapı yaklaşık 30 yıl önce aynı belediyenin verdiği ruhsatla inşa edildi ve bu süre zarfında kullanıldı. Burada bir hukuksuzluk var,” diyerek yürütmenin durdurulması talebiyle dava açtıklarını ifade etti.
Yargıtay, bu tür mimari uyuşmazlıklarla ilgili olarak önemli kararlar vermekte ve milyonlarca konut sahibini etkileyen dış cephe ve ortak alan değişiklikleri konusunda yasalar belirleyici bir çerçeve sunmaktadır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, apartman ve sitelerde sıklıkla gerçekleştirilen cam balkon veya teras kapatma uygulamalarının bina dış cephesinde kalıcı değişiklikler yarattığına hükmetmiştir.
Yargıtay’ın önemli kararına göre, balkonlar ve dış cepheler Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde bağımsız bölümün iç alanı yerine ortak alan olarak kabul edilmektedir. Dolayısıyla, apartman ya da site dış cephesinde yapılacak her türlü değişiklik için kat maliklerinin en az beşte dördünün (4/5) yazılı onayının alınması gerekmektedir. Kullanılan malzeme veya yapılan işlemin ruhsata tabi olup olmadığı hukuki sonucu etkilememektedir. Gerekli yazılı onay alınmadan yapılan tüm müdahaleler “kaçak yapı” olarak değerlendirilebilir ve bu da eski hale getirilme zorunluluğunu doğurur. Gayrimenkul uzmanları, ileride idari para cezası, yıkım kararı veya komşular arası hukuki davalarla muhatap olmamak için mülk alımında mevcut yapının projesine uygunluğunun kontrol edilmesi ve ortak alanda yapılacak tadilatlar öncesinde mutlak surette yasal çoğunluğun yazılı izninin alınmasını öneriyor.
Mülk alırken mağdur olmamak için dikkat edilmesi gereken 4 kritik aşama ise şu şekildedir:
1. Onaylı Mimari Proje: İlgili belediyenin imar müdürlüğünden mülkün resmi projesi talep edilmeli; teras, balkon ve oda ölçülerinin mevcut yapıyla uyumlu olup olmadığı kontrol edilmelidir.
2. Güncel Takip: Yapının mevcut durumu ve değişikliklerin güncel ruhsatlarıyla karşılaştırılmalıdır.
3. Kat Maliklerinin İzinleri: Ortak alanlarda yapılacak değişiklikler için gerekli yazılı izinlerin alındığına dair belgeler incelenmelidir.
4. Uzman Danışmanlığı: Gayrimenkul uzmanlarından danışmanlık alınarak hukuki süreçlerin önceden gözden geçirilmesi sağlanmalıdır.
Bu adımların izlenmesi, mülk sahiplerinin ileride yaşanacak sorunlardan korunmasına yardımcı olacaktır.
